对于“总面积是否加上未建成房屋面积”的直接回复，可依据《物业管理条例》的相关规定进行分析。根据《物业管理条例》（最新版）第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该条款明确物业管理区域的划分需结合规划及共用设施等因素。若未建成房屋已纳入物业管理区的规划范围（如规划文件中明确其与已建成区域共用设施设备），则总面积应包含未建成房屋的规划面积；若未建成房屋未纳入规划或未与已建成区域共用设施，则不计入。因此，是否计入需以规划文件及地方规定为依据。
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针对“物业管理区总面积是否加上未建成房屋面积”的问题，可能存在以下特殊情况：1.分期开发的特殊约定：若物业管理区为分期开发，且前期物业服务合同中明确未建成房屋后期纳入管理，则总面积应包含未建成房屋面积。这种情况下，业主委员会需按约定执行，否则可能承担违约责任。2.规划调整的例外：若未建成房屋的规划在业主委员会成立后发生调整（如缩小面积或变更用途），则总面积需按调整后的规划计算。这种情况下，业主委员会需及时更新总面积数据，避免与实际规划不符。3.地方政策的例外：部分地区规定，未建成房屋在取得预售许可证前不计入总面积。这种情况下，业主委员会需遵循地方政策，待房屋取得预售证后再计入。
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针对“物业管理区总面积是否加上未建成房屋面积”的问题，可能存在以下法律风险：1.规划不符风险：若未建成房屋未纳入规划却被计入总面积，可能被住建部门认定为违规，导致业主委员会的决策无效。例如：某小区业主委员会将未取得规划许可的地下车库计入总面积，被住建部门责令整改，重新计算总面积。2.业主权益受损风险：若错误计入未建成房屋面积，可能导致已建成业主的投票权被稀释。例如：某小区未建成房屋面积占比30%，计入总面积后，已建成业主的表决票数减少，无法通过重要决议。
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针对您提出的“同一个物业管理区尚未建成的房屋，已经规划好了，成立了业主委员会，总面积要不要加上未建成的房屋面积”这一问题，首先需要明确：总面积是否计入未建成房屋面积，取决于该未建成房屋是否已纳入物业管理区的规划范围且具备法定登记条件。1.若未建成房屋已纳入物业管理区的整体规划，且规划文件明确其属于该物业管理区的组成部分，则总面积应加上未建成房屋的规划面积。2.若未建成房屋虽已规划，但尚未取得《建设工程规划许可证》或未被纳入物业管理区的备案范围，则总面积暂不计入未建成房屋面积。3.若未建成房屋属于分期开发项目，且业主委员会成立时已明确将其纳入物业管理区管理，则总面积应包含未建成房屋的规划面积。

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